اقتصاد
"ثنك كوميرشال" تناقش الضوابط الجديدة لتنظيم القطاع العقارى
الخميس 23/يونيو/2022 - 12:05 ص
طباعة
ta7ya-masr.com/394770
اتفق المشاركون فى النسخة السادسة من المائدة المستديرة "ثنك كوميرشال" التى نظمتها شركة "ميديا أفينو" تحت عنوان "السوق العقارى وآليات تجاوز تداعيات الأزمة الاقتصادية العالمية" على أهمية الضوابط التى أصدرها مجلس الوزراء لتنظيم بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى ودورها فى نمو حجم أعمال السوق ولكنهم اختلفوا حول توقيت القرار وآليات تعامل الشركات العقارية مع الضوابط الجديدة.
وأكد المشاركون فى "ثنك كوميرشال" أن السوق يحتاج آليات جديدة للتعامل مع التطورات العالمية ومنها الأزمة الروسية الأوكرانية واستمرار تداعيات جائحة كورونا وارتفاع أسعار خامات البناء والتشييد، كما طالبوا الحكومة بعدد من التيسيرات ومنها تخفيض أسعار الأراضى وتفعيل التمويل العقارى.
وبدأ محمد سمير، عضو مجلس الإدارة التنفيذى لشركة بيت مصر للخدمات العقارية، ومدير الجلسة، الحديث بالقرارات التى أصدرها مجلس الوزراء، يوم الاثنين الماضى ، لتنظيم طرح المشروعات العقارية وتأثيرها على آليات العمل بالقطاع.
وقال أحمد الطيبى، رئيس مجلس إدارة شركة ذا لاند ديفيلوبرز، إن الضوابط التى أصدرها مجلس الوزراء ستسمح بتنظيم أكثر فاعلية للسوق العقارى، خاصة وأنها حددت مساحات بعينها للمشروعات، وكل مساحة لها ضوابط بداية من المساحات أقل من 50 فدان وصولًا إلى المساحات التى تتجاوز 1000 فدان.
وأضاف الطيبى: «الضوابط حددت أيضاً نسب مراحل العمل فى المشروعات وحساباتها التمويلية فى البنوك قبل أن يتم طرحها للبيع أمام المستهلكين، ويتيح هذا الوضع للشركات الجادة الاستمرار فى العمل على مشروعاتها القائمة بالفعل، مع طرح مشروعات جديدة فى المستقبل، وبصورة أخرى تحمى المستهلك والعميل، وهى خطوة جديدة وجيدة».
وتابع: «عملية تصدير العقار والتوسع فيها تحتاج لمراكز قانونية قوية وسليمة لتشجيع الاستثمار فى المدن الجديدة، وبصورة تُحقق ضمانة قوية للمستهلك بأن ما سيدفعه مقابل الوحدة السكنية أو غيرها سيتم إنفاقه على المشروع».
وتابع «لكن ذلك سينعكس على قيمة الاستثمار فى المشروع، خاصة وأن المطورين ينتظرون فترة زمنية طويلة قبل أن يحصلوا على الرخص وإتمام الإجراءات النهائية، وهى فى الطبيعى تستغرق فترة لا تقل عن 9 أشهر وتزيد على عام فى حالات عدة، ومع الضوابط الجديدة قد تزيد هذه المدة الزمنية».
وأضاف: «سيدفع ذلك لزيادة المبالغ المستثمرة فى المشروعات ما يمثل عبئا على المشترين فى ظل المعروض الذى بدأ إنشاؤه منذ عام 2019 تقريبًا ولا تزال مشروعات حالية قائمة تحت الإنشاء، ما سيرفع الأسعار بسبب التكلفة الاستثمارية الجديدة فى السوق».
وقال محمد البستانى، رئيس جمعية مطورى القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، إن الضوابط التى أصدرتها الحكومة مؤخرًا لا شك أنها ستضبط السوق العقارى وهى خطوة جيدة، لكن يجب الفصل بين وضع السوق العقارى فى السابق، ووضعه فى ظل تلك الإجراءات الجديدة.
وأضاف البستانى: "الفارق كبير بين المطور العقارى والمستثمرين فى الصناعات الأخرى، ففى السابق كان المطور يحصل على أرض المشروع بسعر رخيص وإجراءات أسهل، لكن تغير الوضع حاليًا، إذ أصبح يدفع نسبة مقدم تصل إلى 20%، والعميل لديه قبول ضمنى بهذا الوضع عندما يأتى لطلب شراء وحدة ما، فيما يتعلق بالأقساط"، وتسائل: «من سيمول هذه التكاليف فى ظل الضوابط الجديدة، فالعميل سيدفع نحو 10% من قيمة الوحدة كمقدم، والشركة تحصل على ربحها بعد 5 سنوات نظرًا لطول فترات الأقساط".
وأوضح أن الوضع الحالى يحتاج لدعم بنكى بطريقة ما، خاصة وأنه لا يجوز أن يدفع المطور 30% من التكلفة الاستثمارية لمشروع تصل استثماراته إلى مليارات الجنيهات، فمن من المطورين يملك حتى مليار جنيه فى البنك كرصيد.
وأضاف أن الضوابط الحكومية الجديدة التى صدرت للمساحات الكبيرة فوق 1000 فدان تخص عدد ضئيل من المستثمرين، وأغلب الشركات يعملون على مساحات أقل، وتابع: "أعتقد أن تكون الفترة الانتقالية بين الوضعين القديم والجديد وفقًا للضوابط المعلنة مؤخرًا نحو 3 سنوات على أقل تقدير وليس عام كما هو مُحدد".
وأضاف: «أرغب فى التأكيد مرة ثانية على أننا مطورين ولسنا مستثمرين، ولا يوجد مطور واحد فى مصر يملك مليار جنيه فى البنك، هذه حقيقة أعلمها جيدًا، وبنسبة كبيرة سنجد أزمة فى التمويلات إذا لم توجد حلول قريبة».
ووصف الدكتور محمد عبد الغنى، رئيس مكتب ECB للتصميمات والاستشارات الهندسية، وضع السوق العقارى فى الفترة الحالية بـ«المُرهق»، وقال: «السوق مرهق بأقساط كبيرة وضغط الأسعار والمنافسة الكبيرة بين المطورين الذين يطرحون منتجات كثيرة متشابهة إلى حد بعيد، والكثير من أوضاع السوق تدفع العملاء للجوء إلى الأقساط الطويلة، خاصة مع الأسعار المرتفعة والتى لا تزال ترتفع».
وأضاف عبد الغنى: «لا يمكن وضع أى حساب لأسعار البيع لتتوائم مع عدد كبير من المطورين، وهامش الربح لا يمكن أن يتوائم مع قفزات التضخم الماضية والمقبلة بسبب استمرار الأزمات الاقتصادية ومن المتوقع أن تضغط على أسعار الخامات فى المستقبل إضافة إلى الضغوطات الحالية .
وأوضح أن الفجوة التمويلية تظهر من خلال البدء فى إنشاء المشروع وبيع جزء منه بسعر ما يتم دفع مقدم منه، ومقدم عند الاستلام بعد عامين مثلا، مع تحديد مدد زمنية لأقساط طويلة الأجل لتظهر الفجوة التمويلية بصورة واضحة بعكس السلع العادية التى يتم تداولها بسهولة أو على أقساط قصيرة المدى .
وقال إن الفجوة التمويلية لايمكن أن تغطيها شركات التطوير العقارى من أموالها الذاتية، لذا ستلجأ إلى التمويل البنكى، لكن ستجد أن الفائدة مرتفعة جدًا، لتلجأ بعد ذلك إلى عقد مُشاركات أو ترتيبات مالية مع المقاولين ما يضغط على المطور فى النهاية .
وحول ما أصدرته الحكومة بشأن المطورين العقاريين من ضوابط، أوضح أنها ضوابط يتم تداولها ومناقشتها منذ عام 2016 تقريبًا، وحتى ما قبل صدورها، ويمكن أن نضع لها عنوان عريض هو تغير موديلات التطوير العقارى .
وأضاف أنه فى الماضى كان المطور يبدأ فكرة مشروع ما ثم يحصل على الأموال من المستهلكين ثم يبدأ تنفيذ المشروع مرحلة مرحلة ، لكن هذا الوضع انتهى تقريبًا .
وقال إن القرارت الأخيرة بالفعل هى خطوة على الطريق نحو وجوب حصول المطور العقارى على جهة تمويل، ويجب أن تكون التمويلات من البنوك، كما يجب أن يعلم أن يده ستُغل فى عملية الاستثمار، بعكس الماضى، إذ كان يمكنه الإنفاق كيفما شاء وقتما شاء .
وتابع: وفقًا للضوابط الجديدة سيتم الاتفاق مع البنك على التمويل إذا حصل عليه بالفعل، على أن تكون الاستثمارات فى حسابات بعينها للمشروع وستخرج بحساب، ودور المطور سيكون فى الدفع والتطوير فقط .
وقال: أنتظر أن يظهر باب أمل للمطورين الذين باعوا مشروعاتهم بأسعار قديمة لتعديل تلك الأسعار للقدرة على تنفيذ المشروعات ضمن القرارات الجديدة، مع إتاحة الفرصة لتعديل العقود مع المقاولين ومراجعة الأسعار، وإن كان ذلم يستلزم مُعادلة كبيرة، مع ربط الأسعار القديمة مع التطور فى السوق .
وأضاف أنه يجب أن يتم إدخال البنوك فى هذا الملف بصورة قوية وفورية، خاصة وأنه سيحدث تعويم للمشروعات، وستتعثر الكثير من المشروعات، ويجب أن نعلم ذلك ونتيقن منه، فنحن نتحدث هنا عن صناعة شديدة الحساسية .
وتابع عبد الغنى: فى أى وقت وأثناء تنفيذ المشروع، إذا صدرت إشاعة فى موقع العمل بالمشروع مثلًا قد يفقد المالك أمواله، وستحدث كارثة، ومنا هنا نستنتج أن صناعة العقارات حساسة جدًا، وتؤثر على ملايين الناس .
وطالب بإيجاد طريقة لتعويم المشروعات، التى يمكن أن تتعثر و هذا بعض ما يدور من أحاديث فى السوق منذ 2017، وكل يوم يتزايد الخطر فى المشهد، فما يحدث اليوم من مستجدات لم يكن متواجد من 5 سنوات، ويجب أن يتم عمل موديل مختلفة لكل شيئ .
وأضاف أن المطورين يجب أن يستخدمو مفهوم «الهندسة القيمية» أو ما هو معروف بتعديل التصميمات بما يُحقق مُعدلات تقنين كبيرة على مستوى التكلفة، وبالفعل بعض المشروعات استطاعت تخفيض حتى 10 و12% من التكاليف المحددة سلفًا فى بداية الإنشاءات بدعم من تعديل التصميمات .
وأوضح أن إعادة الدراسة الهندسية لكل عناصر المشروع يمكنها أن تُحقق نفس الهدف والكفاءة بدون التأثير على جودة المنتج، إذ يتم دراسة مجموعة من البدائل حتى الوصول إلى أفضل تصميم ممكن بأقل تكلفة ممكنة .
وتابع عبد الغنى: "باقى التحديات فى السوق العقارى وفقًا للمتغيرات الجديدة التى أصدرتها الحكومة لا يمكن لأحد أن يتنبأ بنتائجها فى الحقيقة، فالملف يحتاج إدارة جيدة مع فتح طاقة أمل للمطورين، ويجب الوقوف على حقيقة أن أخر 5 سنوات تم توجيه 25% من حجم الاستثمار الحكومى نحو القطاع العقارى، وهذا بمثابة وحش يحتاج لترويض .
وقال أيمن سامى، المدير التنفيذى لشركة "جيه إل إل" للاستشارات العقارية مصر، إن السوق العقارى يتمتع بنظرة تفاؤلية، حتى مع أصعب الأوقات لأن معدل النمو الاقتصادى فى مصر أفضل من دول أخرى، والتحديات التى يشهدها السوق ليست جديدة .
وأضاف سامى أن نموذج العمل بالسوق العقارى المصرى مختلف عن الأسواق الخارجية، حيث يعتمد فى مصر على نظام البيع على الماكيت أو تحت الإنشاء، لكن الأسواق الخارجية تعتمد على الملاءة المالية للمطور والملاءة المالية للعملاء، والمطورين بالأسواق الخارجية يعتمدون على التطوير فقط، ويتركون بقية الخدمات لمشاركات شركات أخرى، كالتمويل والإدارة والتشغيل .
وأشار إلى أن الطلب مازال يتجه لمشروعات شرق القاهرة، والسوق يشهد معدلات نمو متزايدة والمعروض يتزايد سنويا بنسبة 10%، وحركة السوق العقارى فى ظل الأزمات الحالية، تتضح أكثر فى نظم الإيجار، بخلاف السكن الأولى .
وقال سامى إن وقف الاستيراد من التحديات التى تواجه قطاع التجزئة، نتيجة اعتمادهم بنسبة كبيرة على منتجات تصديرية، ما يمثل عبء على المستهلكين نتيجة قلة المبيعات، وبالتالى تراجع القوة الشرائية، ما يعرضهم للتعثر وعدم سداد قيمة الإيجار، وبالتالى سيكون لها تأثير سلبى على القطاع العقارى .
وأشار سامى إلى أن التكلفة الإنشائية تعرضت لزيادات متتالية نتيجة ارتفاع أسعار الخامات بنسبة تتراوح بين 18 و20%، والأسعار ارتفعت بنسبة بين 15 و30 % وبعض المطورين يتعاملون بسرعة مع الموقف، لكن السوق يشهد حالة من الضبابية، ومنهم من أوقف البيع نهائيا، أو تأجيل طرح مراحل من المشروعات .
وأوضح أن السوق شهد تباطؤا فى حركة مبيعات الوحدات الإدارية خلال أزمة كورونا، لكنها انتعشت مرة أخرى فى 2021 نتيجة وجود رغبات شرائية مؤجلة، وواصلت نموها خلال النصف الأول من 2022 .
وقال محمد الطاهر، الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير، إن الاستثمار السعودى لديه نظرة تفاؤلية للأسواق المصرية فى مجالات مختلفة من بينها قطاع التطوير العقارى، بفعل مكانة مصر وثقلها فى المنطقة العربية .
وأضاف الطاهر أن السوق العقارية السعودية تمتلك تجربة سابقة عن السوق المصرى فى تفعيل صناديق الاستثمار العقارى، ومن ثم يجب على الجهات المعنية تغيير الأدوات لجذب مزيد من الاستثمارات، لأن رأس المال والسياحة "جبناء" ويجب أن يكون هناك استدامة واستقرار سياسى وأمنى، بجانب قواعد لضبط السوق ومصطلح "جهة الولاية" يجب توضيحه للاستثمار الخارجى .
وأوضح أن القرارت التى اتخذتها الدولة مؤخرا، قرارات جيدة، لكن مشكلتها فى الوقت، لأن الوقت حاليا صعب وغير مناسب، والسوق يشهد تحديات خاصة مع ارتفاع أسعار الفائدة ومعدلات التضخم، وبعض شركات التطوير العقارى تحرق الأسعار، وفى حالة تعثرها تشوه سمعة السوق ككل، وهذه القرارات جدية لأنها تضبط السوق .
وقال أشرف عزالدين، العضو المنتدب لمجموعة الفطيم العقارية، إن المطورين العقاريين يعملون حاليا على "إطفاء الحرائق" على حد وصفه ، وأضاف: "نشبه حاليًا عساكر المطافى، فالفترة الأخيرة ظهرت الكثير من الأزمات اقتصادية التى تسببت فى مشكلات أكبر منها التضخم وارتفاع الفائدة، ونحاول فقط تهدأتها والتعامل معها بحرص .
وأوضح عز الدين: "أعتقد أن توقيت القرارات الأخيرة لتنظيم القطاع العقارى ليس الأفضل، فالضغوطات كثيرة ولسنا فى حاجة إلى ضغوط جديدة، وكان يجب انتظار حل الأزمات الاقتصادية الحالية .
وقال: "المطورين ينفذون دراسات لمشروعات مستقبلية تمتد لـ10 سنوات مثلًا، وأى تغيير فى القرارات الخاصة بالسوق سيؤثر بالتأكيد على تلك الدراسات، ولا يجب أن نعيش فى سوق يتغير فيه كل شئ بسرعة، خاصة وأن الدولة تعمل على تصحيح جزء معين دون تصحيح المنظومة بالكامل .
وأشار إلى أن تصحيح التطوير العقارى لا يتم بدون توفير الأدوات التى يحتاجها للقدرة على الاستمرار، فنحصل على تجربة دولية مثلًا من الخارج لتطبيقها فى الداخل، لكن لا نهتم بنقلها بشكل كامل، وهى مشكلة تحتاج لحل فورى وعاجل .
وقال عز الدين: "مشكلة الأسعار وما يحدث فى السوق مؤخرًا، ومنها رفع أسعار خامات التشييد والبناء بنسبة تصل 18% فى المتوسط وهناك خامات زادت بنسبة 30% وأخرى بنسبة 60%، والشركات رفعت الأسعار بنسبة 20% على مرحلتين منذ شهر أبريل الماضى ومن المتوقع زيادتها بنسبة 10% جديدة خلال الفترة المقبلة" .
وأضاف أن التكالب على البيع فى الفترة الأخيرة يوضح أن أرقام المبيعات مرتفعة، لكن بدون تأمين على تثبيت السعر للمقاولين، والعقد المبرم مع المقاول يسمح بتعديل الأسعار بناءًا على تغيير تكاليف الخامات أثناء التنفيذ، لكن لا يحدث هذا فى العقد المبرم مع المستهلكين .
وأوضح أن مصر بالفعل جاذبة للاستثمار الأجنبى بسبب ارتفاع عدد السكان وعوامل أخرى هامة، لكن المستثمرين لا يستطيعون الحكم على المستقبل بسبب المتغيرات التى لا يستطيع مواجهتها، فأزمة العملة الصعبة تحد من ذلك، خاصة فيما يخص تسعير الدولار، وقال: «رأس المال جبان بطبعه .
وأشار إلى أن استمرار التغيرات وبصورة سريعة يمنع من زيادة نمو الاستثمار الأجنبى، وفترة ما قبل التعويم الجزئى الأخير واستقرار العملة شهدت مصر دخول استثمارات كبيرة، لكن بعد التعويم الأخير بالتأكيد سيفكر المستثمرين الأجانب قبل أن يقرروا الاستمرار فى أعمالهم وتطويرها قبل الاطمئنان على المستقبل، والاستقرار هو ما سيجذب الاستثمارات .
وسأل محمد سمير، مدير الجلسة، عن خطط الشركات العقارية فى ظل التحديات الحالية بشأن الوحدات المباعة والتى لم يتم تنفيذها بعد ؟ .
وقال جاسر بهجت، الرئيس التنفيذى لشركة مدار للتطوير العقارى: "فى هذا الشأن لا توجد بدائل قوية أمام الشركات، فإذا باعت المشروع بالكامل سيتم تسليم المشروع بالكامل، والأفضل أن لا تبيع الشركة المشروع بالكامل حتى وإن كان الطلب مرتفع، فهذا خطأ يقع فيه الكثيرين، فمن لا يزال يملك جزء من المشروع فى ظل المتغيرات الحالية سيستطيع أن يتنفس الصعداء .
وأضاف بهجت: "منذ عامين كنا نعلم أن الكثيرين سيخرجون من السوق، لكن ما تغير هو سرعة الخروج، والفائض المتاح للبيع من المشروعات القديمة سيمنح الفرصة لزيادة الأسعار وتعويض الخسائر، ونعمل حاليًا كمن يقود مركب فى عاصفة، إذ أن أى قرار يمين أو شمال ممكن يخرجك من السوق وميرجعكش تانى .
وأشار إلى تغير كبير فى أسعار الحديد التى سجلت قبل شهرين 22 ألف جنيه للطن، وحاليًا بـ18 ألف جنيه، والأمر أصبح أشبه بالبورصة التى تتغير بها أسعار الأسهم بصورة يومية، وما يجب أن يحدث هو الانتظار والهدوء إذا كنا نملك رفاهية الانتظار، وتابع: "جزء من الخروج من الأزمة هو القدرة على الدخول فى مشروعات جديدة بأسعار حديثة تمكن المطور من الاستمرار فى العمل .
وتابع: "أعمل فى السوق العقارى وعضو فى شعبة التطوير العقارى، لكن لم أعلم شيئًا عن القرارات الحكومية الصادرة مؤخرًا قبل صدورها، والقرارات أكثرها يخص حماية المشترين وتقليل مشكلة المستهلكين، ولكنها لا تخص تنمية عملية التطوير نفسها، فكم مطور يحصل على تمويل بنكى؟ .
ورد محمد عبد الغنى بأن غرفة التطوير العقارى على تواصل دائم مع مجلس الوزراء وبشكل دورى ربما كل 3 أسابيع مثلًا، وكل ما صدر هو محل مداولة منذ 2017، وأشهد عليها شخصيًا، وبعضها تغير وفقًا لرغبات بعض المطورين الذين تقدموا بها للحكومة .
وأضاف عبد الغنى: "المشكلة الوحيدة هى موعد صدور وتطبيق التعليمات الجديدة، إذ كان لابد من النظر إلى وضع المطورين وتأمين عمليات الحصول على التمويلات، وإعطاء فرصة لربط سعر المنتج للمستهلكين مع تغير أسعار الخامات، لكن ذلك قد يجعل المستهلكين يجهلون أسعار ما يشترونه، وقد يضر ذلك بالسوق، وهنا نجد أنفسنا فى معضلة يجب أن نقف عندها ونعمل على وضع جلول عاجلة لها .
وقال علاء فكرى، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، إن الضوابط التى أقرها مجلس الوزراء مؤخرا ضرورية لأنها فى صالح المشترى، والسوق هو المشترى، وتوفير ضمانات للمشترين يعزز من نمو وقوة السوق .
وأضاف فكرى: "لكنها تحمل جزءا سلبيا فى تغيير شكل السوق فى توقيتات غير مناسبة، ووضعت ضغوطا بجانب الضغوط التى يشهدها القطاع الاقتصادى من ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع أسعار الخامات، بجانب تزايد معدلات التضخم .
وأشار إلى أن السوق كان يمنح العملاء فترات سداد على خمس سنوات خلال عام 2016، لكن التنافسية دفعت الشركات لتقديم فترات سداد وصلت إلى 15 عاما فى بعض الشركات، كما أن حجم السوق تغير لأن عدد مطورى التجمعات السكنية المتكاملة فى شرق القاهرة كان لا يتعدى 10 شركات، لكنها حاليا وصلت إلى نحو 150 شركة .
وقال إن هناك مجموعة من العوامل اجتمعت مع بعضها، لتمثل عامل ضغط على المطورين، وشركات التطوير العقارى المدرجة بالبورصة تراجعت أرباحها من 30 إلى 16% رغم ارتفاع حجم المبيعات، ورغم الأزمات التى يتعرض لها السوق العقارى فليس من الحكمة أن تغير الشركات نشاطها وتسرح العمالة، لأن التطوير العقارى يمثل مهنة كثير ممن ينتمون للقطاع .
وأضاف أن هناك جزء من الأزمة يتحمله المطورون، نتيحة التوسع فى طرح المشروعات نتيجة البيع تحت الإنشاء، وهو نموذج خادع ومع الأزمات ينكشف وضع الشركات، وعلى المطورين أن يتجهوا لمزيد من التحوط، والنجاح ليس فى البيع لكنه فى التسليم وفقا للمواعيد المحددة .
وقال فكرى إن كافة المشروعات المطروحة تتناسب مع الفئات من القدرات الشرائية A، وذلك بفعل ارتفاع تكاليف مدخلات هذه الصناعة، من ارتفاع قيمة الأرض وارتفاع أسعار الخامات ومواد البناء، ولا يوجد مشروعات تخدم المستويات من فئة B وC، والتى تمثل نحو 90 % من المجتمع المصرى، وتابع: "هذه الفئة تريد وحدات سكنية لا تتجاوز قيمتها 500 ألف جنيه، ولا يمكن لأى من شركات التطوير العقارى تقديم منتجات بهذه الأسعار، فى ظل ارتفاع أسعار الأراضى ومواد البناء .
وقال جاسر بهجت إنه لا يمكن طرح وحدات بهذه الأسعار، حتى لو منحت الدولة الأراضى مجانا للمطورين، نتيجة ارتفاع أسعار الفائدة، وارتفاع معدلات التضخم، وتأثير ذلك على أسعار مواد البناء، بجانب دفع الضرائب، وتزايد عمولات شركات التسويق والتى تجاوزت فى بعض الأحيان 13% من قيمة الوحدة .
وقال المهندس ضياء الدين فرج، رئيس مجلس إدارة شركة هوم تاون للتطوير العقارى، إن القطاع العقارى يواجه عددا من التحديات من بينها زيادة أسعار مواد البناء فضلا عن نقص بعض الخامات والتى تأثرت بضعف الإنتاج وصعوبة الاستيراد وهو الأمر الذى أثر بشكل واضح على معدلات تنفيذ المشروعات والتى تشهد تراجعا ما قد يؤدى إلى تأخير تسليم الوحدات عن الموعد المتفق عليه مع العملاء .
وأضاف أن عددا من الآليات التى يجب أن تكون مختلفة تماما حفاظا على القطاع العقارى والشركات العاملة فى القطاع لمواجهة تحديات نقص السيولة المالية وارتفاع التكاليف، كما أن القطاع العقارى يحتاج إلى نموذج جديد للتعامل مع الأزمة بداية من عملية طرح الأراضى وصولا إلى تقديم منتج نهائى جاهز للعميل، بالإضافة إلى إعادة النظر فى أسعار الأراضى والتى تمثل حالياً 40% من تكلفة المشروع، وهى نسبة مبالغ بها للغاية فيجب ألا تتخطى النسبة العادلة والمنطقية 20% من التكلفة الكلية وكذلك يجب إعادة النظر فى فترات السداد .
وأوضح أنه يجب وضع نماذج أخرى للبيع بخلاف الطريقة التقليدية التى اعتدنا عليها وتوجد نماذج عديدة موجودة فى باقى الدول ومنها أن يكون البنك شريك أساسى للمطور ويقوم بتمويله بشكل مباشر منذ اليوم الأول للمشروع بعد إعداد دراسة الجدوى الخاصة بمشروعه وتقديم الضمانات المناسبة المطلوبة من البنك، ثم يبدأ عملية التنفيذ والتسويق ويقوم العميل بدفع نسبة مقدم من سعر وحدته للمطور ويدخل البنك ليسدد باقى حساب المشروع للمطور، ويستكمل البنك دوره بنظام التمويل العقارى ليواصل تحصيل الأقساط من العملاء مباشرة، وهذا النموذج يلغى المخاطر الموجودة على المطور وفى نفس الوقت يقضى على ظاهرة تأخر تسليم المشروعات .
وتابع فرج: "على شركات القطاع العقارى العمل بشكل مختلف للعبور من الأزمة الحالية، التى حدثت بسبب أزمة التضخم العالمية والحرب الروسية الأوكرانية، بخلاف المشاكل الداخلية التى اعتاد عليها القطاع العقارى، فيجب على الشركات العقارية ابتكار أدوات ومنتجات عقارية جديدة تتناسب مع الملاءة المالية للعملاء فى الوقت الحالى وتتوافق مع احتياجاتهم، وتوفير تسهيلات تمويلية غير تقليدية، ومبادرات لتسهيل عملية السداد على العملاء ليتمكنوا من الاستثمار فى العقار، وعلى البنوك أيضاً بدء العمل بشكل حقيقى على قرار هيئة الرقابة المالية من خلال تمويل العملاء لشراء وحدات تحت الإنشاء، وعند العمل بهذا القرار ستحدث انفراجة كبيرة فى عملية البيع بالقطاع العقارى .
وقال إن شركة "هوم تاون" والتى تم إطلاقها عام 2017 تمتلك 4 مشروعات بالعاصمة الإدارية بأنشطة متنوعة بين تجارى وإدارى وطبى، أولهم مشروع "زاها" وهو مشروع تجارى إدارى طبى يقام على مساحة 7200 متر مربع بمنطقة المولات الواقعة بين الحى السكنى R3 والحى السكنى R2، ويتكون من 10 أدوار ونجحت الشركة فى تنفيذ ما يزيد عن 70% من أعماله الإنشائية .
والمشروع الثانى هو "لافاييت مول" ويقع على مساحة 23 ألف متر مربع، بالإضافة إلى 25 ألف متر لاند سكيب، ويقام على مبنيين، بالقطعتين «1-2» بمنطقة الـDown Town، بارتفاع أرضى و5 طوابق مكررة، ويضم حوالى 600 محل تجارى و85 مطعمًا أو كافيه، بواقع 80 ألف متر مساحة بيعيه ومنطقة ألعاب للأطفال، ومنطقة تزلج على الجليد ونافورة راقصة، بالإضافة إلى مشروع "فيليدج مول" الذى يقام على مساحة 20 ألف متر مربع وبارتفاع أرضى و5 أدوار متكررة، ويتكون المشروع من مبنى تجارى مخصص للمطاعم والكافيهات، إلى جانب أنه يضم مجمع 8 قاعات للسينما ومسرح رومانى، ومشروع "يودورا مول" على مساحة 10.5 ألف متر مربع، ويضم مولًا تجاريًا ومجمع مطاعم وبدروم لانتظار للسيارات، حيث تم تصميم المشروع بارتفاعات تصل لنحو 6 طوابق تجارية .
وقال أيمن عبد الحميد، العضو المنتدب ونائب رئيس مجلس إدارة شركة التعمير للتمويل العقارى "الأولى"، إن هناك فجوة فى سوق التمويل العقارى وأصبح المطور يقوم بدور البنوك فى تمويل المشروعات، والقرارات الأخيرة التى أصدرها مجلس الوزراء ستضبط السوق العقارى، كما أن قرار هيئة الرقابة المالية بالسماح بتمويل المشروعات تحت الإنشاء سيؤدى إلى التوسع فى تمويل المشروعات العقارية .
وأضاف عبد الحميد: "هناك بعض المقترحات التى قد تؤدى إلى طرح بدائل تمويلية أفضل للمطورين والسوق فى الفترة الحالية لضبط العلاقة بين المطور وجهة التمويل والعميل النهائى .
وأشار إلى أنه يجب توفير ضمانات مثل توقيع غرامات على شركات التطوير غير الملتزمة بمواعيد التسليم لأن تكلفة الدين فى حال التأخير تكلف شركة التمويل العقارى الكثير، وتابع: إجراءات التمويل لدى شركات التمويل العقارى أسهل بكثير من البنوك .
وأوضح أن عوائق تفعيل ملف التمويل العقارى تتمثل فى محورين، الأول ارتفاع سعر العائد، والتى تمثل عبء مادى كبير على العميل، والمحور الثانى يتمثل فى الإجراءات القضائية فى حالة تعثر العميل وعدم قدرته على سداد الأقساط .
وأشار عبد الحميد إلى أن لجوء المطورين العقاريين لبيع مشروعاتهم بنظام "أوف بلان" مخاطرة كبيرة للمطور ويجب توفير حلول تمويلية متنوعة لمساندة المطور العقارى ودعم قدرته على الاستمرار فى القطاع ونمو حجم أعماله .
وقال أحمد أمين مسعود، رئيس مجلس إدارة شركة منصات للاستثمار العقارى، إن القرارات التى أصدرتها الحكومة مؤخرًا بشأن التطوير العقارى لها عدة أبعاد، والمطور العقارى أصبح أضعف حلقة فى المنظومة، فكل القرارات لصالح المشترى والمطور هو الأضعف .
وأضاف مسعود أن القطاع العقارى من أكبر المساهمين فى الناتج المحلى الإجمالى لمصر، واستوعب نحو 99% من نحو 3 ملايين عامل عادوا من ليبيا خلال السنوات الماضية، ولكن معدلات الربحية تُثقل فى الفترة الأخيرة كاهل الشركات، والكثيرين ينظرون إلى حجم المبيعات وليس الأرباح الفعلية، كما أن جزءا كبيرا من تكلفة المشروعات متمثل فى الأسمنت والحديد .
وتابع مسعود: "سعر الحديد مرتبط بالدولار وهذا مفهوم، لكن الأسمنت زادت أسعاره بصورة كبيرة، ولم تصدر توجيهات حكومية بحماية حقوق المطورين فيما يخص العقود مع المقاولين كما تحافظ على حقوق المستهلكين .
وقال مسعود إن القرارات التى أصدرها مجلس الوزراء تحتاج إلى توضيح، لأن المنتج العقارى مختلف عن باقى السلع والمنتجات، ولا يمكن أن يتحمل فائدة بنكية، لذا يجب أن يدخل منتج تمويلى جديد مثل مبادرة التمويل العقارى بفائدة بنكية 3% فقط، وتابع: "بالنظر إلى السوق الثانوى فى التمويل نجد أن البنوك هى التى تدخل لشراء السندات حين التوجه للتمويل عبر توريق مستحقات الشركات لدى العملاء .
وقال مسعود إن المطور يتحمل دورة التنمية بالكامل على حسابه الخاص بداية من شراء الأرض وتطويرها حتى تمويل تنفيذ المشروع بالكامل، والقرارات التى أصدرها مجلس الوزراء ليست جديدة، فالمادة 15 من قانون حماية المستهلك تُلزم المطور بعدم البيع قبل الحصول على قرار وزارى، إذًا الأزمة فى أنها كانت لا تطبق وهذا شأن آخر .
وأضاف: "كان من الأولى أن تتقدم الحكومة بمشروع قانون لصياغة العلاقة بين المطور والمستهلك، على أن يعلم المطور فى جميع المناطق ما هى حقوقه وواجباته، وكذلك المستهلك، وحتى الآن لم نر تحركًا حقيقيًا بهذا الخصوص .
وعن عمل شركة "منصات" فى العاصمة الإدارية، قال إن العاصمة الجديدة فتحت أبوابها للجميع بهدف الاستثمار، و بعد الدخول وجدنا أنها باكورة مشروعات قيمة جدا والمشروع يعتبر "لؤلؤة الشرق" .
وقال مسعود: "العاصمة الإدارية تحتاج إلى مزيد من التسويق للمشروعات التى تتواجد بها لتكوين صورة حقيقية عن حجم التنمية الذى ينفذ بها، ولو حدثت دعاية جيدة لحجم العمل فى العاصمة سيجذب ذلك استثمارات أجنبية كبيرة خلال الفترة المقبلة .
وقال هشام هلال، المدير التنفيذى لشركة كرايتيريا ديزاين جروب، إن القطاع العقارى من أهم القطاعات الاقتصادية فى مصر، إذ يخدم المسكن والسياحة، والقطاع يواجه تحديات كبيرة خلال الفترة الحالية، والتصميم المعمارى لا يمكن أن يكون بمعزل عن القطاع وتحدياته .
وأضاف هلال أن التصميم المعمارى يبحث دائما عن الأفضل ويضع حلول للمشكلات والتحديات ولا يمثل انعكاسا لها، بل يعمل على إيجاد حلول لها، وأغلب التحديات تمثل تحديات اقتصادية واستثمارية .
وتابع هلال: "إذا ظهرت التغيرات السلبية على المنتج العقارى كانعكاس لسوء الظروف السياسة والاقتصادية، ظهرت العشوائية، والتصميم يعد انعكاسا للمجتمع وظروفه، ولكن يجب أن يضع حلول للمشكلات والتحديات وليس معبرا عنها .
وأشار إلى ضرورة مساهمة التصميم المعمارى فى وضع حلول للتغيرات المتسارعة اجتماعيا واقتصاديا، ويجب أن يتوافق التصميم المعمارى مع المبانى وفقا لاحتياجات المستخدمين ومتطلباتهم المتغيرة، وتابع هلال: "الاستدامة قد ترفع التكلفة الإنشائية للمنتجات العقارية لكنها تخفض قيمة التشغيل، لذا قد يكون المنتج غير متوافق مع احتياجات العملاء الشرائية .
وقال هلال إن التصميم المعمارى يجب أنه يعمل على خلق منتج مستدام منخفض التكلفة ومنخفض التشغيل يتوافق مع احتياجات العملاء من خلال الاستفادة من الموارد الطبيعية المتاحة كالتهوية والإضاءة الطبيعية .
وأضاف أن العمارة الخضراء مكلفة ولكنها موفرة للتشغيل والطاقة، وهنا يكمن دور المصمم المعمارى فى إيجاد حلول لتقليل وخفض تكلفة الإنشاءات حتى تكون تنافسية، وقد وصلنا فى بعض المنتجات لخفض تكلفة التشغيل بنحو 60% .
وأشار إلى ضرورة أن يوفر التصميم المعمارى حلولا مرنة فى ظل التطور التكنولوجى والاعتماد المتزايد على العمل من المنزل، ما أدى إلى تقليل مساحات الوحدات الإدارية والتجارية وخاصة فروع البنوك، وتابع: "السوق المصرى يحاول الوصول إلى الاستدامة، لكن الفكر المعمارى فى الخارج يتحدث عن العمارة المقاومة التى تخضع للتغيرات المستقبلية سواء فى ثقافة العملاء أو تغير مطالبهم أو التغيرات البيئية والاجتماعية والاقتصادية .
وتسائل مدير الجلسة، محمد سمير، عن قيام المطور العقارى بدور الضامن لدى جهة التمويل فى حالة تعثر العميل، وأن يطلب استرداد الوحدة ودفع باقى الأقساط للبنك، وهل هذا قد يكون حلًا أمثل للسوق؟، ورد أيمن عبدالحميد، بأن الفكرة غير قابلة للتطبيق، إذ سيتحمل المطور ثمن الوحدة بفائدة تمويل عقارى يحصل عليها البنك إذا تعثر العميل، وبالتالى سترتفع التكلفة مرة أخرى عليه، وسيرتفع ثمن الوحدة حال إعادة بيعها .
وأشار عبد الحميد إلى أهمية التأمين على حياة العملاء فى حالة شراء الوحدات بالتقسيط، خاصة الأقساط طويلة الأجل، مع توعية المستهلكين بأهمية ذلك، فالبعض يرفضون الموافقة على هذا البند فى التعاقد .
ووجه عدد من الحضور أسئلة للمتحدثين فى "ثنك كوميرشال"، وسأل أحمد ربيع، مهندس ديكور، عن توفير التمويل العقارى للمصريين العاملين فى الخارج، ورد أيمن عبد الحميد، بأنه يتم توفير تمويل عقارى للمصريين بالخارج، ولكن بشرط اعتماد مستندات التمويل من السفارة المصرية فى الدولة التى يعمل بها الشخص الراغب فى الحصول على قرض عقارى .
كما سأل ربيع عن قيام المطور العقارى بضمان العميل فى حالة تعثره، وأجاب عبد الحميد بانه فى حالة تعثر العميل يكون الرجوع على المطور، وإذا لم يدفع المطور، يرجع صاحب الدين على العميل مرة أخرى بدون الرجوع للمطور، فأغلب المطورين يرفضون التوجه المباشر إلى العميل دون الرجوع إليهم .
وسأل أيضاً عن عدم وجود تحالفات لتطوير قطاع التصميم المعمارى والديكور، ولماذا لا يُراعى التصميم الداخلى للوحدات احتياجات العميل، خاصة أنه بالرجوع إلى التصميم العربى والإسلامى نجد أنه يُراعى عوامل مثل الشمس والهواء والمنافذ الجيدة، وأيضًا لا نجد تصميمات لـ"اللاند سكيب" لا تُراعى احتياجات العملاء .
ورد المهندس هشام هلال، بقوله: "بالفعل، التصميم المعمارى لا يرتبط بالمعايير البيئية والاجتماعية، وبالتالى لا يمكن تنفيذها بصورة مختلفة، والكثير منها بلا أى حلول معمارية، رغم أن العميل يدفع الكثير مقابل التصميم، كما أن التصميم المعمارى الناجح يجعل التدخلات بعد ذلك فى الديكور أبسط بكثير مما يحدث بالفعل، وهو ما يوفر تكاليف مستقبلية على العملاء .
واعتبر هلال، أن مُصطلح تصدير العقار المصرى للخارج يجب أن يسبقه فكرة الملكية العقارية وسند الملكية، ووقف تعدد جهات الولاية، وتسجيل العقار، وتغيير نموذج الأعمال السائد فى السوق العقارى المصرى .
وقال أيمن سامى: "يجب أن يتم تعميم فكرة التصميم العقارى قبل تصدير العقار المصرى، خاصة فى الوحدات الإدارية والخدمية مثل المستشفيات، وأن يتم معرفة كيف سيتم تنفيذ العمل ومن هو العميل المستدف منه، كما يجب توفير فريق آخر مع فريق التصميم وهو فريق التسويق للوقوف على نوع العميل واحتياجاته، ومن ثم يتم التصميم وفقًا لذلك"، وتابع: "تصمم العقار ليس فقط بيع شقق أو تأجيرها، بل الأهم هو تحريك استثمارات الصناديق العالمية للدخول إلى مصر بناءًا على خطط واضحة تضمن عوائد جيدة، ولو استطعنا إدخال شركاء أجانب أقوياء بملاءة مالية جيدة سنحقق طفرة فى السوق العقارى المصرى .
وقال أحمد ابراهيم، أحد الحضور فى الندوة، إن الشركات العقارية لا يمكنها أن تعمل بدون مكسب، وفى الوقت نفسه يجب أن يحصل العميل على منتج متميز، وسأل عن وجود معوقات أمام القطاع العقارى، وهل الكيانات العقارية حاليا فى السوق يمكنها أن تخفض عامل التكلفة فى حالة تكوين تحالفات؟ .
ورد محمد البستانى، بأن الدول نفسها تقيم تحالفات فما بالك بالشركات وهى كيانات أضعف، وبالتأكيد نحتاج لتكتلات قوية، لما لها من مزايا خاصة لدى الشركات صاحبة الخبرة، والتى تستطيع تقديم دراسات مُحكمة وتوفير مبالغ مالية كبيرة على العملاء خاصة من خلال أعمال الحوكمة التى تُطبقها تلك التكتلات .
توصيات "ثنك كوميرشيال 6"
وفى نهاية النسخة السادسة من المائدة المستديرة "ثنك كوميرشال" قدم المتحدثون عددا من التوصيات التى تساهم فى نمو السوق ودعم شركات التطوير العقارى، وطالب أيمن سامى بتوفير دراسة جدوى سليمة للسوق العقارى واحتياجاته لتقليل الخسائر التى قد يتعرض لها المطور .
ونصح المهندس علاء فكرى، الشركات بعدم تضخيم مسئولياتها البنائية فى المشروعات فى ظل الضغوط الكبيرة الحالية حتى لا تواجه مصاعب مستقبلية، مع العمل على إضافة قيمة للسوق والعملاء وليس الدخول فى قضايا قانونية أو مشكلات، وتابع: "يجب أن يعلم المطور العقارى أنه ليس مستثمرا فقط، ولا يجب أن يتحمل أعباء أكبر من قدراته، فكل قرار له تبعاته، ويجب أن يتحمل الجميع على قدر طاقاتهم خاصة وأننا فى فترة عدم استقرار عالمية .
وقال المهندس هشام هلال: "يجب أن تتوافق القوانين الخاصة بالاستثمار العقارى مع السوق واحتياجاته، ويجب أن تتم دراسة قوانين تنظيم البناء مع التوافق البيئى والاجتماعى والاتجاهات العالمية أيضًا لتوفير حلول موفرة فى التكاليف، وأفضل من حيث التنمية .
وقال الدكتور محمد عبدالغنى: "نحتاج أن نخبر الحكومة بالحقيقة، وهى أن تدرس السوق العقارى وتُصنف الشركات وفقا لمشكلاتها خاصة العاملة منها فى مشروعات العاصمة الإدارية الجديدة، مع وضع تصورات للحلول بشكل استباقى وعدم انتظار حدوث الأزمات، وتعريف الشركات بها وتعريف كل شركة بطريقها السليم، مع التأكيد على أن المشروعات الحكومية والخاصة يجب أن تُقدم دراسة هندسة قيمية، واقترح أن ذلك يبدأ من المشروعات التى تتجاوز قيمتها 50 مليون جنيه .
وقال المهندس محمد الطاهر: "قرارات الحكومة جيدة من ناحية تنظيم السوق، وتساعد على خلق مطور حقيقى بملاءة مالية وخبرة تكفى لتنفيذ مشروعات بحجم كبير مثل 500 و1000 فدان، ولكن يجب أن تضع الدولة تسهيلات لصناعة العقارات، باعتبار أن العقارات تؤثر فى حياة كل المصريين، والتسهيلات تأتى من خلال فترات التنفيذ والتمويلات البنكية واستصدار التراخيص فى فترات مناسبة، خاصة وأننا نشعر بوجود تردد من البنوك أثناء طلب لتمويل مشروعات جديدة، مع الموازنة بين القرارات التنظيمية والتسهيلات .
وقال المهندس أحمد مسعود: "نحتاج لآلية واضحة وشفافة لإدارة التدفقات النقدية بكفاءة وتوحيد جهة إصدار الترخيص وتحديد الرسوم وفقا للمدة الزمنية اللازمة لإصدارها .
