تحقيقات
جدل حول التسجيل الإلزامي للعقارات.. وخبراء: حماية للممتلكات.. وتحذير من مشكلات إدارية في التنفيذ
الأربعاء 24/فبراير/2021 - 11:48 م
طباعة
ta7ya-masr.com/391251
حالة من الجدل في الشارع المصري بعد تعديل قانون تسجيل الشقق والعقارات بالشهر العقاري والمقرر العمل به في 6 مارس المقبل. حيث ألزم ملاك العقارات بتسجيل ممتلكاتهم في الشهر العقاري كشرط لتوصيل المرافق والخدمات، وذلك مقابل رسوم حددها المشرع وفق مساحات الوحدات .
بداية يعود تسجيل العقارات في مصر إلى عام 1923 حينما أصدر الملك فؤاد الأول القانونين 18 و19 لسنة 1923 لكن المشكلة وقتها تمثلت في أن القانون أسند تسجيل العقارات والملكية في مصر إلى 3 جهات هي المحاكم الأهلية، والمحاكم الشرعية والمحاكم المختلطة ثم صدر القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري وأسند لمصلحة الشهر العقاري وحدها مهمة التسجيل، وفي العام التالي لصدور القانون بدأت إجراءات تنفيذه.
كما أن معظم الملكيات في مصر تم تسجيلها في هذا الوقت، ثم صدر القانون 142 لسنة 1964 بشأن السجل العيني واشترط معاينة العقارات والأراضي قبل تسجيلها، لكن هذا القانون واجه مشاكل في تنفيذه استمرت لما يقرب من 10 سنوات، فضلًا عن أن قانون الرسوم حدد 12% من قيمة العقار يتم سدادها حال التسجيل في الشهر العقاري وكان يتم تحديد القيمة عن طريق إجراء التحريات، ولم يكن هناك ضوابط محددة لتحديد قيمة العقار، وعلى مدار السنوات المتتالية انخفضت قيمة الرسوم حتى وصلت إلى 2000 جنيه تُسدد حال تسجيل أي عقار.
في البداية، قال الدكتور وليد جاب الله الخبير الاقتصادي عضو الجمعية المصرية للاقتصاد السياسي والإحصاء والتشريع، إن ما تم حاليا في تسجيل الوحدات السكنية في الشهر العقاري ليس بجديد، إنما هو مجرد إضافة جديدة لطريقة شروط التسجيل، مستكملاً أن الذي يحصل علي حكم صحة ونفاذ للعقد أو حكم صحة التوقيع فهو من الأساس لم يكن حكما ناقلا للملكية ولم يتغير توصيفه بالقانون.
وأضاف الدكتور وليد جاب الله، أن الجهات الحكومية لن تعتد بعقود صحة التوقيع للحصول علي ترخيص بناء أو إدخال مرافق مثل لكهرباء والغاز وغيرهم، وبالتالي سيتعين من يريد استخراج ترخيص بناء أو أدجال مرافق اتخاذ إجراءات الإشهار القانونية، موضحا أن هذا الأمر سيواجه بصعوبات كبيرة عند التنفيذ، وأن الأمر مرتبط بخصوص المرافق أن يتم إثبات أن المبني غير مخالف في وقت لم يتم الانتهاء من إجراءات التصالح لمن تقدموا بطالبات وفقا للقانون التصالح القديم وبالتالي فإن الأمر سيواجه عقبات في عملية عند التنفيذ.
وأكد الخبير الاقتصادي، أن تسهيل إجراءات التنفيذ يحتاج إلي إجراءات أكبر من مجرد تعديل المادة الأخيرة من قانون الشهر العقاري، وأهمها كشف التحديد المساحي والحصول علي ما يفيد أن العقار غير مخالف، مستكملاً أن الدولة ستكون مرنة في تذليل تلك العقبات خلال الفترة القادمة كما تابعنا مرونتها عند تطبيق التصالح في قانون مخلفات البناء.
الدكتور وائل نجم خبير قانوني
وفي سياق متصل، قال الدكتور وائل نجم خبير قانوني وسكرتير مفوضية الأمم المتحدة للإعلام، "لبوابة الأهرام"، إنه لتطوير سوق العقارات في مصر تم تعديل التشريعات لمراعاة مصالح المستثمرين الأجانب وحماية حقوقهم وذلك على مستوى سياسة الدولة حيث يمكن لأي شخص أو مستثمر أجنبي شراء العقارات في مصر، مستكملاً أن القاعدة القانونية العامة بالنسبة للعقارات في مصر تقول إن الملكية لا تنتقل بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا عن طريق التسجيل في مصلحة الشهر العقاري.
وأضاف الدكتور وائل نجم، أن الملكية المسجلة في مصر أقل من 10% وأن الـ90 % الباقية لا يستطيع أصحابها إجراء شهر ملكية لها، موضحا أن المشكلة تكمن في الإجراءات المعقدة، بالإضافة إلي رسوم التسجيل، والقوانين المنظمة لأعمال توثيق وشهر وتسجيل كافة أنواع عقود الملكية.
وأكد أنه بموجب التعديل التشريعي الجديد الذي سيدخل حيز التنفيذ خلال أيام، سيتسبب في منع توصيل ونقل المرافق العامة لأي عقار، ولن يسمح بنقل المرافق العامة من مياه وكهرباء وتليفونات وغاز وصرف صحي وتراخيص البناء والهدم سوى لـ 5% فقط من عقارات مصر وهي النسبة المسجلة رسميا "شهر عقاري" حتى الآن، مستكملاً أن نسبة الـ95% غير المسجلة لن تستطيع توصيل ونقل المرافق العامة إلا بعد تسجيل العقار رسميا.
واستطرد الدكتور وائل نجم، أن الملكية لا تنقل إلا بالتسجيل، والقانون ألزم المواطنين بتسجيل العقارات من أجل منع أي تلاعبات أو تحايل ويجب تقديم أصل البيع الابتدائي للعقار بالإضافة إلى حكم صحة ونفاذ نهائي يتم تقديمه للشهر العقاري، وعليه يتم إشهاره وتسجيل الوحدة أو العقار المراد تسجيله، مشيرا إلى أن تسجيل العقار بالشهر العقاري أصبح شرطا لتوصيل المرافق والخدمات بداية من 6 مارس 2021.
وأكد الخبير القانوني، أن شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية لم تقوم بنقل المرافق والخدمات، أو اتخاذ أي إجراء من صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم السند الذي يحمل رقم الشهر أو القيد، مضيفا أن التعديلات حددت عددًا من الرسوم الواجب دفعها أثناء التسجيل بالشهر العقارى وفقا لوزارة العدل أولها، رسوم تسجيل الوحدات السكنية بالشهر العقارى وتقدر بـ500 جنيه حتى مسطح 100م2 شاملة رسم المساحة وقدره 125 جنيها 1000 جنيه حتى مسطح 200م2 شاملة رسم المساحة وقدره 175 جنيها 1500 جنيه حتى مسطح 300م2 شاملة رسم المساحة وقدره 225 جنيها 2000 جنيه، فيما يزيد على مسطح 300م2 شاملة رسم المساحة وقدره 275 جنيها.
واستكمل الدكتور وائل نجم، أن الأراضي الزراعية والصحراوية والبور خارج كردون المدن وما في حكمها فقد تحددت بـ500 جنيه حتى 5 أفدنة شاملة رسم المساحة وقدره 150 جنيها 1000 جنيه حتى 10 أفدنة شاملة رسم المساحة وقدره 250 جنيها 2000 جنيه، فيما يزيد على 10 أفدنة شاملة رسم المساحة وقدره 350 جنيها وفى حالة الزيادة عن هذه المساحة يتم حساب رسم المساحة بواقع 350 جنيها لكل 20 فدانا وتتم إضافة 2.5% ضريبة تصرفات عقارية و1% مقابل تصديق بنقابة المحامين وتستحق على المبالغ من 20000 جنيه فأكثر.
الدكتور عبد الرؤوف الإدريسي الخبير الاقتصادي
وفي سياق متصل، قال الدكتور عبد الرؤوف الإدريسي الخبير الاقتصادي، إن العقد الابتدائي هو عقد عُرفي بين البائع والشاري، لا يكون مُسجلًا أمام الشهر العقاري، وغالبًا ما يتم الحصول على حُكم بصحة التوقيع على هذا العقد لإضفاء الشرعية عليه، وليس لإثبات أو نقل ملكية، فمن المهم معرفة أن العقد الابتدائي لا يعتبر ناقلًا لملكية العقارات، فملكية العقارات لا تنتقل إلا بتسجيلها فقط.
وأكد الخبير الاقتصادي، أن إجمالي العقارات المسجلة في مصر لا يتعدي 15% مما يعني أن 85% من العقارات غير مسجلة، إذ يبلغ عدد الوحدات العقارية في مصر نحو 40 مليون وحدة عقارية تقريبا، موضحا أن التسجيل سيحمى المواطنين من النصب ببيع العقار لكثر من شخص، كما أنه يحمي حق الدولة في توصيل المرافق والخدمات ويحقق عائدا في الموارد العامة للدولة.
وأضاف الإدريسي، أنه بسبب التنظيم الجديد تزداد الحاجة للتأكد من شراء شقة أو عقار بدون مشكلات وترتفع قيمة الشقق ذات العقد المسجل والمسمى بالعقد الأخضر، مشيرا إلى أنه سيسهل مشروع الرقم القومي للعقار الذي سيوفر كافة المعلومات الخاصة بالعقار، كما أنه سيسهل عملية التحصيل الضرائب العقارية.
الدكتور رشاد عبده رئيس المنتدي المصري للدراسات الاقتصادية
وفي سياق آخر، قال الدكتور رشاد عبده رئيس المنتدي المصري للدراسات الاقتصادية، إن كل الأديان وفكرة الحكومات تقوم علي خدمة المواطنين لكي تعيش حياة أفضل، مؤكدا أنه لا يوجد مانع من تعديل القانون ولكن دون تعقيد ومراعاة الظروف لابد من التسهيل علي المواطنين وعدم الذهاب لأكثر من جهة حكومية لتسجيل الوحدة السكنية.
وأضاف الدكتور رشاد عبده، أنه لكي تتمكن من تسجيل العقارات التي تم شراؤها من تاريخ صدور قانون الشهر العقاري الجديد عليك بالتالي:
1- إحضار أصل العقد الابتدائي، على أن يوقِع عليه كل الأطراف.
2- رفع دعوى صحة ونفاذ على عقد البيع الابتدائي.
3- الحصول على شهادة من المجلس المحلي أو مجلس المدينة تنُص على أن العقار خالٍ من مخالفات البناء.
4- وجود أصل بطاقة الرقم القومي للبائع والمشتري.
وأشار إلي أن الرسوم لم تتغير بخصوص الضريبة، كما أنه إذا استمرت الصعوبات أمام التسجيل المباشر فإن العدد الفعلي لحالة التسجيل لن يزيد.
